作为楼市晴雨表，二手房市场备受瞩目。
在衡量市场冷热程度时，人们通常会选取这座城市的代表楼盘作为研究样本。
深圳楼市也不例外，而南山科技园的华润城就是其中一个代表楼盘。
(资料图片)
01
前段时间，华润城润府一期堪称深圳楼市中最靓的仔，短短3个月时间，房价跳涨了超20%，在这样的市场下实属惊人。
润府一期89平的3房，去年底成交价1280万，单价14.3万/平。
今年2月到3月，润府一期89平户型成交活跃，单价稳稳地站上了17万+/平，最高成交总价达1580万。
这个价格，基本回到了2021年初的巅峰期。
据一线市场反馈，前两个月，业主的态度普遍硬气，价格并不是那么好谈，买家想要拿下看中的房源，只能跟着业主的节奏走，属于卖方市场。
但是现在，市场又扭转了。楼盘一套同户型的房源，最新成交价已经回落至1450万，单价16.2万/平。
虽然这个降幅比不上之前的涨幅，但润府一期这波房价暴力拉升，不属于当下的价值兑现，而是在于市场短期的利好情绪。
市场火热时，在情绪烘托到位的购房氛围下，哪怕业主反价，也会有人买单。而当市场回归平静，就很难再找到这样的买家了。
之前我就发出过几次预警，当下在深圳不要乱买房，特别是成交价相较去年底涨幅超过10%以上的楼盘都要慎重，搞不好又要小站岗一段时间。
02
今年深圳楼市的小阳春，主要是受两个方面因素的影响。
一方面，去年底的行情实在是太冷了，加上大家阳了一个多月，买房计划被迫往后延，致使先前积压的需求集中释放。
另一方面，楼市大环境宽松，高层频频亲自下场发糖，所以在很多买家和业主看来，深圳很快也会出台放松政策。
有了这个预期，成交量激增，部分片区的房价热度就被推上去了。
实际上，深圳也确实松开了政策的口子，即取消限购限贷，只不过这个片区是在深汕合作区，和深圳本土一点关系都没有。
后面发布的公积金贷款新规，对于深圳楼市而言，也是没啥力度。
政策预期落空后，买家变得不着急了，于是一个反手，又把焦虑的情绪抛回给了卖家。
原来那些不好谈价格的卖家，现在又愿意和买家坐下来好好谈谈价格了，甚至是主动让步。
然而，原来那些有购房意愿的潜在买家，看到这个形势突变后，反而变得不着急，或者上来就砍一大刀，搞得业主很尴尬。
03
每当买卖双方进入博弈阶段，市场上就会传来各种奇奇怪怪的消息。
比如，我昨天在群里看到乐某家中介发的一个楼盘，宝中的云玺锦庭119平三房，成交价1890万，单价逼近16万/平。
对于这个成交，你信吗？反正我是不信的。
在宝安中心区，第一梯队的楼盘是壹方中心玖誉和熙龙湾。
上个月，壹方玖誉成交的185平4房和101平3房，单价均在14万左右，有这个预算买宝中第一梯队不香吗？
事实上，有些别有用心的人，故意把成交价说得很高发到群里，其实这种成交根本就不存在，其目的只有一个，那就是为了影响市场的预期。不了解市场的买家，在假消息的轰炸下，可能就真的信了。
买房前，一定要找专业靠谱的人咨询一下，这样可以避免很多坑。
还是那句话，当下在深圳买房，大家一定要小心，不要去追高，但遇到那些着急卖的业主可以好好谈价格，争取买个笋盘是可以的。
1、像华润城这种大起大落的网红盘，片区价值毋庸置疑，适合做长线投资，但切忌盲目追高。
2、不是所有的笋盘都叫笋盘，只有符合城市板块价值，叠加价格优势的笋盘，才叫笋盘。
3、对买家来说，不要幻想市场继续恶化，因为市场一差，就意味着利好政策也不远了。
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