房屋拆迁房子没过户怎么处理 什么情况下买方应得到拆迁补偿

2022-09-01 14:11:59
来源:幸福云阳网

房屋拆迁房子没过户怎么办

买房未过户的,从法律上讲,房屋的的所有者仍然是卖主,因此,被拆迁人就是卖方,拆迁人应当与卖方签订拆迁协议。对于买方,应区别不同情况分别处理。一种是,如果买卖合同是有效的,那么卖方有义务协助办理房产的过户手续,因未过户而造成的损失,可能双方均有过错,由双方根据过错各自承担相应的责任,买方可以根据拆迁补偿(安置)的利益来计算确定自己因未过户而造成的经济损失额,并要求卖方承担赔偿责任。二种是,房屋买卖合同无效的情况,如果房屋买卖合同无效,那么就不可能办理过户手续,因此因拆迁而可能获得的利益就与买方无关,买方不能根据拆迁补偿(安置)来计算自己的经济损失,买方只能根据买卖合同无效而要求卖方承担法律责任。所以本案中,首先应当考察房屋买卖合同是否有效。本案对我们的提示有两点,一点是房屋买卖一定要办理过户手续,二点是房屋买卖行为一定要合法有效。

维权依据:诚实信用原则和公平原则

《民法典》明确规定,不动产买卖如果没有办理产权过户登记,即使买受人实际占有了该不动产,买受人也不能取得该不动产的物权,在买受人占有房屋期间,如果该房屋被拆迁,那么谁有权利得到拆迁补偿利益实践中做法不一,绝大多数开发商都给房屋产权登记人,我们分析的是谁有权利获得补偿利益,一般人都认为出卖人有权利获得补偿利益,如果这样的话,违背了《民法典》的诚实信用原则和公平原则。

出卖人已经全额得到了卖房款,又将房屋交付买受人占有,如果开发商给的拆迁补偿利益高于卖房款,出卖人又反悔不卖房子了,将得到的房款退给买受人,然后想要补偿利益,显然违反了诚实信用原则,如果法律支持出卖人也是不公平的。要想支持买受人利益,仅有法律原则不行,必须要结合法律规则。

两种情况买受人应得到拆迁补偿:

凯诺律师事务所第一种情况,如果出卖的房屋占用的土地是国有土地,容易找到法律依据,因为国有土地上的房屋买卖基本没有限制,买受人可以起诉出卖人,首先是确定他们之间的房屋买卖合同有效,其次是让出卖人继续履行合同,即办理房屋产权过户登记,这是出卖人的义务。如果出卖的房屋已经注销登记,补办不了产权变更登记,可以参照《民法典》第220条,对该条法律规则进行目的性扩张解释,同时对《物权法》第209条进行目的性限缩解释,同时结合诚实信用原则和公平原则,让出卖人将自己获得的补偿利益返还给买受人。

第二种情况,如果是农民的房屋卖给城镇居民,是变更不了房屋产权登记的,因为法律不允许城镇居民到农村买房屋。当时的立法目的是,如果城镇居民到农村买房屋,农村集体经济组织就少了一块宅基地,如果宅基地不够,还得将其他土地变为宅基地,这样损害了农村集体经济组织其他成员的利益,对保护农村耕地有影响,也损害了集体利益,并不是为了保护出卖人的利益。如果农村土地被国家征收,禁止城镇居民到农村买房子的立法目的落空,此时如果支持买房人的利益,并不损害集体利益和其他农民的利益,出卖人自愿出卖自己的房屋,对出卖房屋之后自己利益的增减是有预期的,拆迁补偿利益应该给房屋买受人。

在房屋买卖过程中,双方应该缔约协议内容,不允许欺诈、胁迫等情形,且协议内容是双方当事人的真实意思表达,不违反法律、法规的强制性规范。因此,必须拟定合法的房屋转让协议。这样更有益于维护自己的合法权益。

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