上半年国内仓储物流的租赁需求大幅增长 物流地产受青睐

国内电商的发展推高了仓储物流的租赁需求。数据显示，2021年上半年，国内仓储物流的租赁需求大幅增长，物流地产正在成为受青睐的主流地产类型。

世邦魏理仕中国区研究部负责人谢晨表示，今年上半年，国内物流大宗投资交易总额接近90亿元，其中二季度成交额达到75.9亿元，是单季度第二高值。除了直接收购资产外，GIC、APG等国内外机构投资者还通过入股或兼并平台、设立合资公司等方式以图在这个高速增长的领域拓展其市场份额。

世邦魏理仕近日发布的《焕新万象|商业地产的七大变化》报告数据显示，国内物流仓储的资产价格持续上涨。截至今年二季度，国内一线城市的平均高标仓(高标准打造的仓库)资本值指数较疫情前上涨7.4%，而同期办公楼和购物中心资本值均录得近10%的跌幅。

谢晨认为，物流领域高涨的投资热情很大程度上受到疫情期间高标仓库市场出色的租赁表现所推动。自2020年下半年以来，国内16个主要城市的高标仓库净吸纳连续四个季度突破100万平方米，累计540万平方米，空置率从去年二季度的15.8%连续四个季度下降至14.2%。

消费加速线上化是高标仓需求强劲增长的主要动力。2021年上半年，网上零售额超过5万亿元，网购渗透率达到23.7%，较疫情前增长3个百分点。对高标仓租赁交易的分析可以清晰地反映这一趋势，今年上半年电商的需求占比从一年前的34%提升至目前的42%。

“这当中受到风险资本追捧的社区团购和生鲜电商贡献了主要的增量需求，据我们不完全统计，疫情后叮咚买菜、多多买菜等头部企业在主要城市的新增租赁超过70万平方米。”谢晨称。

世邦魏理仕近期针对国内主要的大中型物流租户开展的调查发现，70%的租户计划未来三年增加在国内的物流设施面积，其中47%以上预计增幅超过30%。

世邦魏理仕预测，每新增10亿美元的电商销售额将创造92903平方米的仓储需求。2020年，中国实物商品网上零售额已经达到97950亿元;若以较为保守的10%年增速测算，则理论上未来5年国内电商销售的增长需要吸纳的仓储面积将超过8000万平方米。

谢晨认为，尽管近年来国内物流仓储大宗交易持续快速增长，但放大到国际视野看，2016年至今中国的物流地产交易额仅占全球的4%;该比例也低于中国办公楼和零售物业在全球大宗交易额的占比。而在资产价格方面，截至今年二季度，中国一线城市的物流设施回报率水平处于5%左右，高于办公楼和零售物业50-100个基点。

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